本周初，上海楼市传来两大超预期消息。
一边是政策施策落地。2月2日，建行作为金融机构宣布支持首批收购二手住房用作保租房，多位行业主管部门有关负责人现身签约现场，标志着上海官宣国企“下场”收购二手房，试点三区陆续公布收购标准。
一边是市场交易坚挺。今年1月份，上海打破常年淡季规律，二手房成交约2.28万套，创下五年同期最高纪录。
不少人将上海收购二手房解读成“救市”，不过眼下的活跃交易量打破这一判断。记者从多方了解到，收购动作不只是为了卖掉更多的二手房。
试点房源集中在中心城区
上海试点区分别是浦东、徐汇和静安。三区筛选出来的房源，集中在市区房龄偏长、户型较小的存量住宅，也就是大家常说的“老破小”。
“浦东已经形成相关方案，将按照政府主导、市场运作、自愿参与的原则，通过收购存量二手住房，在中心城区等供需矛盾突出的区域，新增筹建一批区位优越、租金可担的保租房，优化保租房结构布局。”浦东新区副区长刘涛说。
展开剩余81%具体范围上，浦东优先关注内环内、2000年以前、单套建筑面积70平方米以下、总价不超过400万元且产权清晰的个人二手房源。核心是面向有置换需求的产权人，租售比相对较高、保租房房源供需矛盾较大、居住配套成熟的地区，是试点收购所关注的重点区域。
操作流程上，收购工作由区收购主体根据市场或评估自主开展，有意向的居民可以按规定提交相关的申请资料，经各方洽谈一致后签订二手房住房买卖合同，购房款将参照房票形式进行监管。
静安收购房源的范围，是产权人不仅有置换需求，且置换的商品房也在本区，置换新房的优先考虑，同时其所拥有的是总价适中、产权清晰、小户型的成套二手住房，优先布局重点产业园区、核心商圈及轨道交通站点3公里辐射圈。
收购策略是以片区式收租为主、零散收购为辅，对成本较低、交通便捷、居住配套成熟的区域优先选购、集中推进。
静安区副区长施煜说，在机制上，由区政府分管领导牵头，区房管局、区国资委等相关部门共同组建工作专班，强化统筹协调，明确静安置业集团下属两家区属保障性住房公司为指定实施主体。运作模式上，区保障房公司作为实施主体，全流程主导房源排摸、洽谈签约、收购落地等实现专业化运作。
资金筹集上，将建立货币化配建资金、企业自有资金、商业银行贷款多元资金投入，坚持中长期资金平衡原则，保租房持续运营产生的租金收益专项用于成本回收和滚动发展，形成投入、运营反哺的良性循环。
徐汇探索通过区保障性住房公司在市场上收购存量小户型的房源。按照相应标准实施装修配置后，作为保租房供应，将有效增加保障性租赁住房的供给，缓解区域内供需矛盾，推进职住平衡。
徐汇区副区长邓大伟说，徐汇区将由区房管局、区财政局、区国资委等部门组成工作专班，拓展资金渠道做好资金保障，首期安排一定规模的区级财政资金，通过资本金注入区保障房公司后，专项用于存量房源的收购，同时通过银行贷款融资增加收购的资金，确保收购房源工作顺利开展。
收购不只为了卖更多房
收购二手房做保租房，不只是为了让市场多卖几套房那么简单。
试点收购二手住房做保租房，上海并非首创。
2025年12月22日至23日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。会上明确，推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。优化和精准实施保障性住房供应，实施房屋品质提升工程，有序推进“好房子”建设。据不完全统计，全国有超60个城市计划或正在推进收购存量商品房。
可以说，上海启动收购动作，一方面的的确确是在响应中央部署要求，更重要的是因为，市场本身存在真实需求，需要回应。
首先要满足的，就是青年人才的居住需求。
上海地少、房价高，不少初入职场的年轻人是靠租房来解决居住问题。为了满足年轻人、新市民和基层服务人员的居住需求，近几年上海一直在投放保租房。数据显示，“十四五”期间，上海保租房筹措达47.7万套，超额完成了既定目标。
不过，据克而瑞分析师表示，从区位分布上看，这些保租房约八成规模位于中环以外区域。换句话说，位于市中心的保租房，其实占比不高。
而随着产业新趋势出现，中心城区居住需求越来越突出。
“科创回归都市已成趋势，越来越多的新兴产业和公司，把地址选在了中心城区。跟着这些产业来的，是大量年轻人，他们都想在上班附近住，不用跑远路。”业内人士表示。
除了想住得离上班地方近，能不能尽快住进去，也是年轻人很关心的一个需求。
以前，上海主要靠规划新建、非居住房屋更新转化等方式来供应保租房，往往周期较长。收购模式则不同，它能快速增加保租房供给，不用等那么久，可以最大程度方便年轻人通勤、改善生活，提高生活效率。
从这个角度看，收购房源特别是市区房源，不仅是一项创新，也符合了市场的需求导向。
试点效果还有待观察
从更大的行业角度看，市场认为，收购动作对房地产行业还有一个影响，激活置换链。
很多改善型购房者不是没有买房需求，只是需要“先卖再买”。但在这个过程中，中介费、税费，还有置换期间可能产生的过渡居住成本，都会影响人们的购房意愿。
区属国企收购二手房，在很多人看来代表着官方收购，一般来说，操作规范、价格公开透明，能有效解决人们担心的问题，如置换时间过长、报价不透明、怕被“坑”等问题，提高人们的换房意愿，激活置换链条。
有分析师认为，上海收购二手房还可以规避由市场情绪造成的房价非理性波动。
从实际操作来看，一套二手住房的交易价格往往会参考同一小区的其他成交价。这意味着，如果某房源以国企的“收购价”成交之后，小区其余房源将以这套房源的“收购价”为基准，结合自身实际品质，自发形成价格梯度。
“收购价”相对比较客观，也就能规避非理性市场情绪的影响。
记者从多方了解到，目前，三大试点区尚未公布具体收购细则，试点后续效果还有待观察。
国企能不能顺利完成二手房收购，关键看给出的价格，能不能符合当下的市场行情、让卖房人认可。
克而瑞数据显示，浦东、静安、徐汇三大试点区，收购房源聚焦总价400万元以下的刚需品类。这也是市场上购买需求最旺盛的一类房源。2025年上海二手房成交套数约22.7万套，其中总价400万元以下成交占比达76.71%。在三个试点区，该总价段成交占比均超50%，浦东、静安更是分别达75.32%、66.24%。
中指研究院分析师表示加杠杆最安全的证券公司，政府不宜对收购价格过于苛刻，如果以不低于市场成交价的标准推进收购，将更有利于促成交易，让二手房的置换链条真正畅通起来。
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